Renovatieverplichting voor residentiële gebouwen vanaf 2023

Voor wie?

Nieuwe eigenaars van energieverslindende woongebouwen (met een EPC-label E of F) zullen verplicht worden om binnen de 5 jaar na overdracht (zoals aankoop, erfpacht,...) de woning grondig energetisch te renoveren tot minimum EPC-label D. Dit moet bewezen worden met een nieuw EPC.

De renovatieverplichting geldt:

• bij het verlijden van authentieke aktes van een notariële overdracht in volle eigendom, zoals een aankoop, schenking, …
• bij het vestigen van een opstalrecht of het vestigen van een erfpacht
• voor de feitelijke toestand op het moment van het verlijden van de akte of het vestigen van het opstalrecht of erfpacht. Heeft de eenheid op het moment van overdracht een residentiële bestemming, dan wordt de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen getriggerd. Het maakt niet uit wat de latere plannen zijn met de woning of appartement.

De termijn van 5 jaar start op de datum van het verlijden van de authentieke akte of op de datum van het vestigen van het opstalrecht of de erfpacht. Voorbeeld: als de akte verlijdt op 1 februari 2023 dan moet voor 1 februari 2028 aan de verplichting voldaan zijn.

Voor welke overdrachten geldt de renovatieverplichting?

Notariële overdracht in volle eigendom

Bij elke notariële akte waarbij sprake is van overdracht van volle eigendom is de renovatieverplichting van toepassing.

• Het maakt niet uit hoe groot het eigendomsaandeel is dat wordt overgedragen. Ook als slechts een bepaald percentage in volle eigendom wordt overgedragen, is de renovatieverplichting van toepassing.
• Het maakt niet uit over welk type transactie het gaat: een schenking, afstand-deling, ruil, effectieve verkoop of ander type. Van zodra er overdracht is van volle eigendom via notariële authentieke akte, treedt de renovatieverplichting in werking.
• Het moet gaan om volle eigendom, dus de combinatie vruchtgebruik én naakte eigendom samen. Wordt enkel het vruchtgebruik of enkel de naakte eigendom overgedragen, dan is de renovatieverplichting niet van toepassing.

Ook de inbreng in een huwelijksgemeenschap valt onder de renovatieverplichting, voor zoverre deze geregeld wordt via notariële akte én een overdracht van volle eigendom behelst.

Enkel voor residentiële gebouwen is een specifieke uitzondering voorzien op de notariële overdracht in volle eigendom tussen natuurlijke personen in geval van scheiding, beëindiging van samenwoning en uit onverdeeldheid treden (zie vraag Voor welke overdrachten geldt de renovatieverplichting NIET).

Overdracht van een opstalrecht of erfpacht aan een derde partij

Het Energiebesluit bepaalt in Artikel 9.3.1 §1(opent in nieuw venster) dat, naast het vestigen van een opstalrecht of erfpacht, ook het overdragen van een opstalrecht of erfpacht onder het toepassingsgebied van de renovatieverplichting valt.

Inbreng of overdracht van een bedrijfstak of algemeenheid

Volgens de principes die omschreven staan in Omzendbrief OMG/VEKA 2022/1(PDF bestand opent in nieuw venster), vallen deze overdrachtsvormen binnen het toepassingsgebied van de renovatieverplichting.

Voor welke overdrachten geldt de renovatieverplichting NIET?

Notariële overdracht in volle eigendom bij echtscheiding, beëindiging van samenwoning of uit onverdeeldheid treden

In een beperkt aantal gevallen van overdracht van volle eigendom van een residentieel gebouw tussen natuurlijke personen is de renovatieverplichting niet van toepassing:

• als in het kader van echtscheiding of de beëindiging van een al dan niet wettelijke samenwoning er een notariële overdracht in volle eigendom van een deel van die volle eigendom plaatsvindt tussen natuurlijke personen die allen reeds eigenaar zijn van het residentieel gebouw en waarbij minstens een van hen daar zijn hoofdverblijfplaats heeft en behoudt, dan is er geen renovatieverplichting.
• als een notariële overdracht in volle eigendom van een deel van die volle eigendom plaatsvindt tussen natuurlijke personen die allen reeds eigenaar zijn van één residentieel gebouw in kwestie, en waarbij minstens een van hen daar zijn hoofdverblijfplaats heeft en behoudt, dan is er geen renovatieverplichting.

Deze uitzondering is niet van toepassing bij overdracht in volle eigendom van niet-residentiële gebouwen of bij overdracht in volle eigendom tussen rechtspersonen.

Verlenging van een opstalrecht of erfpacht

Bij een verlenging van een opstalrecht of erfpacht tussen dezelfde partijen, is de renovatieverplichting niet van toepassing.

Meer daarover in de Omzendbrief OMG/VEKA 2022/1 over het recht van opstal en erfpacht.

Wetgeving

• Energiedecreet artikel 11.2/2.1(opent in nieuw venster).
• Het origineel vestigen of overdragen van een opstalrecht of erfpacht valt volgens het Energiebesluit artikel 9.3.1, §1 onder de renovatieverplichting. Het louter verlengen van een erfpacht of opstalrecht tussen dezelfde partijen, valt niet onder dat artikel.

Erfenis

Een erfenis valt niet onder een notariële overdracht in volle eigendom. De renovatieverplichting is dus niet van toepassing bij een erfenis.

Let wel, een erfenis zal er niet voor zorgen dat een lopende renovatieverplichting komt te vervallen. Vindt een erfenis plaats tijdens de 5-jarige looptijd van een renovatieverplichting, dan moet de erfgenaam of nieuwe eigenaar binnen de resterende termijn voldoen aan de eisen waaraan de vorige eigenaar moest voldoen.

Fusie of opslorping

Zowel bij fusie als bij opslorping is de renovatieverplichting niet van toepassing.

(Partiële) splitsing

Bij een splitsing is de renovatieverplichting niet van toepassing.

De ‘partiële splitsing’ wordt in het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV) gelijkgesteld aan een splitsing. Dus ook bij een partiële splitsing geldt de renovatieverplichting niet.

Meer daarover in de Omzendbrief OMG/VEKA 2022/1.

‘Share deal’

Bij een share deal is er sprake van een overdracht of verkoop van aandelen.

Enkel het aandeelhouderschap van een vennootschap verandert. Het vastgoed van de vennootschap ondergaat geen transactie en blijft bij dezelfde rechtspersoon (namelijk de vennootschap in kwestie).

Bij deze overdrachtsvorm is de renovatieverplichting dus niet van toepassing.

 

Bron: https://www.vlaanderen.be/een-woning-kopen/renovatieverplichting-voor-residentiele-gebouwen-vanaf-2023